Raha teenimine kinnisvarainvesteeringutest

Mis puutub kinnisvarainvesteeringutesse raha teenimisse, siis on selleks vaid käputäis viise. Ehkki mõisteid on lihtne mõista, ärge laske end petta, arvates, et neid saab hõlpsasti rakendada ja ellu viia. Kinnisvara põhitõdede mõistmine võib aidata investoritel oma tulu maksimeerida. Kinnisvara annab investoritele teise portfellivaraklassi, suurendab hajutatust ja võib õigel lähenemisel riske piirata.

Investorid saavad kinnisvarast raha teenida kolmel viisil:

1. Vara väärtuse tõus
2. Vara üürnikele üürile andmisega kogutud üüritulu
3. Kinnisvarast sõltuv äritegevusest saadav kasum

Muidugi on kinnisvarainvesteeringutest otseselt või kaudselt tulu saamiseks alati muid võimalusi, näiteks spetsialiseerumise õppimine esoteerilisematele aladele, nagu maksuvõlgade tõendid. Kolm ülaltoodud eset moodustavad siiski valdava enamuse passiivsetest sissetulekutest ja lõplikust varandusest, mis on tehtud kinnisvaratööstuses.

Kinnisvara väärtuse tõus

Esiteks on oluline, et saaksite aru, et vara väärtused alati ei suurene. Varade suurenemise puudumine võib valusalt ilmneda sellistel perioodidel nagu 1980ndate lõpus ja 1990ndate alguses ning aastatel 2007–2009, mil kinnisvaraturg kokku kukkus. Tegelikult on kinnisvaraväärtused paljudel juhtudel inflatsiooni harva ületavad keskmised hinnad majanduses.

Näiteks kui teil on 500 000 dollari suurune kinnisvara ja inflatsioon on 3%, võib teie vara müüa 515 000 dollari (500 000 dollarit x 1,03%) eest, kuid te pole rikkam kui eelmisel aastal. See tähendab, et saate ikkagi osta sama koguse piima, leiba, juustu, õli, bensiini ja muid tooteid (tõsi, juust võib sel aastal langeda ja bensiin tõusta, kuid teie elatustase jääb umbes samaks). Põhjus on see, et 15 000 dollari suurune kasum ei olnud reaalne. See oli nominaalne ja sellel ei olnud tegelikku mõju, sest tõus oli tingitud üldisest inflatsioonist.

Inflatsioon ja kinnisvarainvesteeringud

Kui inflatsioon juhtub, on dollaril vähem ostujõudu. See juhtub seetõttu, et valitsus peab looma-printima raha, kui ta kulutab rohkem kui maksude kaudu. Kõik muu on aja jooksul võrdne dollari väärtuse kaotamine ja väärtustamine vähem kui varem.

Üks viis, kuidas kõige säästlikumad kinnisvarainvestorid saavad kinnisvaras raha teenida, on olukorra ärakasutamine, mis näib tekkivat iga paarikümne aasta tagant. Nad teevad seda siis, kui prognooside kohaselt ületab inflatsioon pikaajalise võla praeguse intressimäära. Nendel aegadel võite leida inimesi, kes on valmis hasartmänge omandama kinnisvara, laenama raha ostu finantseerimiseks ja ootama siis inflatsiooni tõusu. .

Inflatsiooni tõustes saavad need investorid hüpoteegid tasuda dollaritega, mis on palju vähem väärt. See olukord tähendab säästjate ülekandmist võlgnikele. Nägite, kuidas 1970ndatel ja 1980ndate alguses teenis palju kinnisvarainvestoreid raha. Inflatsioon oli kontrolli alt väljunud, kuni Paul Volcker juunior - Föderaalreservi president aastatel 1979–1987 - võttis 2x4 selga ja tõi selle. kontrolli all, tõstes intressimäärasid drastiliselt.

Tsükliliselt korrigeeritud piirmäära ostud

Trikk on osta siis, kui tsükliliselt kohandatud ülempiirimäärad - kinnisvarainvesteeringu tootlus - on atraktiivsed. Ostate siis, kui arvate, et on kindel põhjus, et konkreetne kinnisvara on kunagi väärt rohkem, kui praegune piirmäär üksi näitab, et see peaks olema.

Näiteks saavad kinnisvaraarendajad vaadata projekti või arendust, selle projekti majanduslikku olukorda või kinnisvara hinda ja määrata tulevase üüritulu, et toetada praegust hindamist. Praegune väärtus võib muidu tunduda arengut ümbritsevate praeguste tingimuste põhjal liiga kallis. Kuna nad mõistavad majandust, turutegureid ja tarbijaid, näevad need investorid tulevikus kasumlikkust.

Võib-olla olete näinud kohutavat vana hotelli suurepärasel maatükil muutumas elavaks kaubanduskeskuseks, kus büroohooned pumbavad omanikule välja märkimisväärseid üürihindu. Nende rahavoogude ja nüüdisväärtuse puudumisel spekuleerite mingil või teisel määral, olenemata sellest, mida te endale ütlete. Kui olete ostu finantseerimiseks kasutanud võlga, peate selle päästmiseks maksma kas nominaalvääringus olulist inflatsiooni. Teie kasuks võiksite sõltuda ka mingist väikese tõenäosusega sündmusest.

Üürimine kui kinnisvarainvesteering

Raha teenimine üüri kogumisest on nii lihtne, et iga 6-aastane, kes on kunagi Monopoly mängu mänginud, saab vistseraalsel tasandil aru, kuidas põhitõed toimivad. Kui teil on maja, korterelamu, büroohoone, hotell või mõni muu kinnisvarainvesteering, võite küsida inimestelt üüri, et nad saaksid kinnistut või rajatist kasutada.

Muidugi pole lihtne ja lihtne sama asi. Kui teile kuuluvad korterelamud või üürimajad, võite leida end tegelemas kõigega, alates katkistest tualettidest kuni metrilaboreid haldavate üürnikeni.Kui teil on ribakeskused või kontorihooned, peate võib-olla tegelema ettevõttega, mis rendib teid pankrotti. Kui teil on tööstuslaod, võite sattuda teie kinnisvara kasutanud üürnike tegevuse suhtes keskkonnauuringutele. Kui teil on mäluseadmed, võib muret tekitada vargus. Kinnisvarainvesteeringute üürimine pole selline, mille abil saaksite telefoni teel helistada ja eeldada, et kõik läheb hästi.

Investeerimismäära kasutamine investeeringute võrdlemiseks

Hea uudis on see, et on olemas tööriistu, mis muudavad potentsiaalsete kinnisvarainvesteeringute võrdlemise lihtsamaks. Üks neist, mis muutub teile hindamatuks kinnisvarast raha teenimisel, on spetsiaalne finantssuhe, mida nimetatakse kapitalisatsioonimääraks (ülempiiri määr). Ülemmäärad näitavad ärikinnisvarainvesteeringu tasuvuse määra. See võetakse aluseks vara saadavast netotulust.

Kui kinnisvara teenib 100 000 dollarit aastas ja müüb 1 000 000 dollari eest, jagaksite tulu (100 000 dollarit) hinnasildiga (1 000 000 dollarit) ja saaksite 0,1 ehk 10%. See tähendab, et kinnisvara ülemmäär on 10% või et teeniksite investeeringult eeldatava 10%, kui maksaksite kinnisvara eest täielikult sularahas ja võlgadeta.

Nii nagu aktsia on lõppkokkuvõttes väärt ainult selle diskonteeritud rahavoogude nüüdisväärtust, on kinnisvara lõppkokkuvõttes väärt kombinatsiooni:

• Kasulikkus, mille kinnisvara oma omanikule loob
• Selle genereeritud praegused netorahavood makstud hinna suhtes

Renditulu kui ohutusvaru

Renditulu võib olla ohutusvaru, mis kaitseb teid majanduslanguse või kokkuvarisemise ajal. Teatud tüüpi kinnisvarainvesteeringud võivad selleks paremini sobida. Üürilepingud võivad olla suhteliselt ohutu sissetulek.

Tagasi meie varasema arutelu juurde - kinnisvara-büroohoonetest raha teenimise väljakutsete kohta võib tuua ühe näite. Tavaliselt hõlmavad need omadused pikka, mitmeaastast üürilepingut. Osta see õige hinnaga, õigel ajal, õige üürniku ja üürilepingu tähtajaga ning võite purjetada läbi kinnisvara kokkuvarisemise. Koguksite üle keskmise renditšekke, mida teilt liisivad ettevõtted peavad allkirjastatud üürilepingu tõttu endiselt maksma, isegi kui mujal on madalamad hinnad. Saage valesti aru, ja teid võidakse lukustada madalama tootlusega kaua aega pärast turu taastumist.

Raha kinnisvaraärist

Kinnisvarainvesteeringutest raha teenimise viimane viis hõlmab eriteenuseid ja äritegevust. Kui teil on hotell, võite müüa tellitavaid filme oma külalistele. Kui teil on kontorihoone, võite teenida raha müügiautomaatidest ja parkimismajadest. Kui teil on autopesula, võite teenida aega kontrollitavate tolmuimejate abil.

Need investeeringud nõuavad peaaegu alati erialateadmisi. Näiteks veedavad mõned inimesed kogu oma karjääri spetsialiseerudes autopesulate kavandamisele, ehitamisele, omamisele ja käitamisele. Neile, kes tõusevad oma ala tippu ja mõistavad konkreetse turu nõtkeid, võib võimalus raha teenida olla lõputu.

Muud kinnisvarainvesteeringute ideed

Siiski on kinnisvaras muid investeerimisvõimalusi. Võite investeerida kinnisvarainvesteeringute usaldusfondidesse (REIT). Avalikult kaubeldavad REITid emiteerivad aktsiaid ja nendega kaubeldakse börsil, samas kui eraviisiliselt hoitavad REITid või kaubeldavad REITid pole üheski börsis saadaval. Igasugused REIT-id keskenduvad kindlatele kinnisvaraturu sektoritele, nagu hooldekodud või kaubanduskeskused. Samuti on mitmeid börsil kaubeldavaid fonde (ETF) ja investeerimisfonde, mis on suunatud kinnisvarainvestorile investeerides REITidesse ja muudesse kinnisvarasektori investeeringutesse.